不動産売買のポイント！媒介契約の一般契約と専任契約の違いとは？
不動産売買をする際には、個人で買い手を探すことは困難なので、通常は不動産業者に仲介を依頼します。
仲介会社と媒介契約を結ぶ際には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介のどれかを選択します。
今回は神奈川県相模原市で不動産売却を検討している方に、不動産売買のポイントとなる、媒介契約それぞれの特徴やメリット・デメリットについてご紹介します。
不動産売買のポイント 一般媒介契約とは？
一般媒介契約は、複数の不動産会社と同時に媒介契約を結ぶことができるところが一番の特徴です。
不動産業者と売り手、それぞれ自由に販売活動を行えるのがポイントで、不動業者を仲介せずに個人で買い主を見つける「自由発見取引」も可能です。
契約の有効期間の設定はなく、契約した業者の指定流通機構（レインズ）への登録（これで他業者からのお客様紹介が増加します）や業務状況の報告義務は任意となります。
専属ではないので、広告に費用をかけたり時間をかけて営業を行ったりしても、成功報酬を得る確率が下がることから、専任媒介契約と比較して活発な売却活動は期待できません。
人気エリアの物件など需要が高い物件であれば、一般媒介契約であっても不動産業者が他業者と競争して早く売買が実現する可能性もあります。
不動産売買のポイント 専任媒介契約・専属専任媒介契約とは？
専任媒介契約、専属専任媒介契約は「専任」の契約であるため、1社の不動産業者としか契約を結べません。
レインズへの登録義務、業務状況報告が必須なため、積極的な販売活動が期待できます。
他の不動産業者との取引が禁止されていることから、契約成立すれば成功報酬が得られるので、業者側も広告費用などがかけやすくなります。
また、専任媒介契約を結ぶと、1社に責任を持たせる意味も大きくなりますので、その分販売状況等見通しが立てやすく、情報の管理などもしやすい面があります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いはあまりありませんが、大きな違いは専任の場合、売主による自己発見取引（自ら買主を探すこと）が可能なところです。
加えて、専属専任媒介契約の方がレインズへの登録日数の期限が厳しく（それだけ他業者へ情報が回るのが早く、業者側が独占できる期間が短くなります。）、業務報告義務の頻度が高いです。
一般媒介契約は有効期間がありませんが（といっても一般的には3ヶ月の契約を結びます）、専任媒介契約と専属専任媒介契約は有効期間が3ヶ月であるため、それ以前の解約であれば違約金が発生するケースもあります。
販売活動がうまくいかないことや、期間内の解約などを避けるためにも、契約を結ぶ前に信頼できる不動産業者を選ぶことがポイントとなります。
契約書の中に、宣伝費は実費などを請求するという旨が書いてある場合は、契約期間内の解約は避けた方が良いでしょう。
また、ポスティングやチラシなどの広告活動は、仲介手数料の範囲内でどこまで実施可能なのかも契約を決めるポイントです。
まとめ
媒介契約の種類を選ぶには、専属という形態をとるか複数の仲介会社と比較しながら進めるか、売り手の希望や不動産会社との信頼関係にもよって決めると良いでしょう。
納得のいく不動産売却を行うには、媒介契約それぞれのメリット・デメリットを把握して、売却する不動産に向いている契約の種類を見極めることがポイントです。
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